河南信陽官宣現(xiàn)房銷售，業(yè)內(nèi)：預(yù)售改革或“小步慢跑”落地

　　作者：孫夢凡 

　　現(xiàn)房銷售的腳步越來越近了。

　　5月13日，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施》，提到按“新老有別”的原則在中心城區(qū)推行現(xiàn)房銷售，文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可；文件印發(fā)后新出讓土地，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

　　商品房預(yù)售制度，是我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期的產(chǎn)物，隨著行業(yè)發(fā)展整體降速、預(yù)售制弊端日漸暴露，探索現(xiàn)房銷售成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年末以來，全國超30個(gè)省(市)出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，助力買房“所見即所得”。

　　值得注意的是，預(yù)售制的調(diào)整并非“一蹴而就”，涉及政府土地出讓、房企資金壓力、金融配套政策等多個(gè)問題。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，現(xiàn)房銷售的推進(jìn)節(jié)奏，可參照各地商品房庫存規(guī)模，在庫存量大的地區(qū)先行試點(diǎn)，改善市場供需結(jié)構(gòu)，庫存較小的地區(qū)則要精準(zhǔn)把握力度。

　　“新老有別”推進(jìn)現(xiàn)房銷售

　　近日，河南省信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局披露了一份文件，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。官網(wǎng)信息顯示，該局起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施(試行)》，現(xiàn)將其面向社會(huì)公示，公開征集意見。

　　文件顯示，為貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，全力抓好房地產(chǎn)市場化風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，動(dòng)態(tài)調(diào)整住房供應(yīng)節(jié)奏，現(xiàn)制定如下工作措施：

　　一是，嚴(yán)控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可，或按照河南相關(guān)條例，“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。

　　對(duì)于文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

　　“信陽發(fā)文明確，在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，是近期全國首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市�！敝兄秆芯吭赫�策研究總監(jiān)陳文靜表示。

　　二是，嚴(yán)格預(yù)售資金繳存。商品房預(yù)售資金(即購房款)存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在商品房買賣合同、個(gè)人住房貸款合同中注明監(jiān)管賬戶賬號(hào)為首付款、按揭貸款等到賬賬號(hào)，確保專戶專存。不按規(guī)定繳存的，鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。

　　同時(shí)，規(guī)范預(yù)售資金使用。監(jiān)管賬戶中重點(diǎn)監(jiān)管資金專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，嚴(yán)格按照建設(shè)進(jìn)度撥付節(jié)點(diǎn)及合同約定，經(jīng)審批由監(jiān)管賬戶直接撥付至項(xiàng)目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)等單位賬戶，確保�？顚Ｓ茫粚儆谝话惚O(jiān)管資金的，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

　　文件還明確，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制。項(xiàng)目開發(fā)公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項(xiàng)目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購地，禁止“空手套白狼”。

　　去年年底，河南省人民政府曾發(fā)文提到，全方位提振住房消費(fèi)，取消商品住房限制政策，鼓勵(lì)開展現(xiàn)房銷售。如今當(dāng)?shù)氐男抨栃�布落�?shí)現(xiàn)房銷售，對(duì)其樓市有何影響？

　　“對(duì)購房者而言，可以降低購房風(fēng)險(xiǎn)，建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房‘貨不對(duì)板’以及爛尾的風(fēng)險(xiǎn)�！标愇撵o表示，房企在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)則將更加注重品質(zhì)，更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏�大�?/p>

　　從市場運(yùn)行層面而言，“信陽市場仍處于調(diào)整階段，庫存去化壓力較大，目前不少新房項(xiàng)目已經(jīng)處于現(xiàn)房銷售狀態(tài)，新政落地對(duì)信陽短期市場運(yùn)行的影響整體或較小�！标愇撵o認(rèn)為。

　　她表示，近幾年信陽房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，土拍市場表現(xiàn)亦偏弱，多數(shù)地塊由地方國資底價(jià)獲取。2025年1～4月，信陽市本級(jí)僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。整體來看，現(xiàn)房銷售政策的推出，對(duì)于信陽房地產(chǎn)市場的短期影響或相對(duì)較小。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，新出讓土地開發(fā)的商品房，都要采取現(xiàn)房銷售，此類政策對(duì)開發(fā)商的影響是最直接的，房企拿地時(shí)需要客觀評(píng)估，更好把握拿地的性價(jià)比和財(cái)務(wù)測算。

　　業(yè)內(nèi)：現(xiàn)房銷售或“小步慢跑”落地

　　現(xiàn)房銷售政策探索背后，本質(zhì)是對(duì)商品房預(yù)售制度“廢存”的爭議。

　　自1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布以來，預(yù)售制在我國實(shí)施已長達(dá)30年。過往行業(yè)擴(kuò)張期，預(yù)售制度下房企能加大經(jīng)營杠桿，加快資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大銷售規(guī)模；對(duì)于地方政府而言，預(yù)售制度能加快開發(fā)周轉(zhuǎn)效率，提高房企拿地積極性，增加地方財(cái)政收入。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在這30年時(shí)間里，預(yù)售制度更多承擔(dān)的是，給城市建設(shè)融資、給住房供給融資，以應(yīng)對(duì)快速城市化、工業(yè)化背景下的資金需求�！皼]有預(yù)售，就沒有快速推進(jìn)的城市化、超常規(guī)的房地產(chǎn)發(fā)展、超常規(guī)的招商引資�！�

　　但是，當(dāng)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期過去，房地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”，預(yù)售制也到了亟需優(yōu)化的時(shí)刻。

　　“預(yù)售制為行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張、城鎮(zhèn)化發(fā)展起到了不可忽視的作用，但制度背后也潛藏風(fēng)險(xiǎn)，樓盤爛尾、開發(fā)商延期交付、房屋質(zhì)量不佳等負(fù)面效應(yīng)日益顯現(xiàn)，相關(guān)問題亟待解決。預(yù)售制改革的提出，對(duì)行業(yè)后續(xù)的健康發(fā)展意義重大�！眹�泰君安研報(bào)表示。

　　西南證券表示，預(yù)售模式帶來的高負(fù)債經(jīng)營，為房企交付問題埋下隱患，同時(shí)存在挪用預(yù)售資金的弊端。部分開發(fā)商預(yù)售回籠資金后并非投入施工完成交付，而是開始新一輪拿地，不斷增加交付壓力。

　　據(jù)中指不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超30個(gè)省(市)出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策。其中，海南2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅，均已實(shí)行現(xiàn)房銷售，至今已落地超5年時(shí)間，是首個(gè)落實(shí)現(xiàn)房銷售的省份。合肥、鄭州、長沙等地也對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

　　另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

　　2025年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”，現(xiàn)房銷售成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一。

　　推進(jìn)現(xiàn)房銷售是行業(yè)大趨勢，但在推進(jìn)節(jié)奏、以及配套政策上，還需謹(jǐn)慎且精準(zhǔn)地進(jìn)行。

　　國金證券表示，現(xiàn)房銷售意味著資金回籠滯后，而與之相配套的各類政策尤其融資政策尚未明晰，短期會(huì)加大企業(yè)的資金壓力；同時(shí)，將提升房企拿地門檻，加大土地出讓難度，進(jìn)一步加大地方財(cái)政壓力，短期可能會(huì)在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。

　　在實(shí)際推進(jìn)落地時(shí)，也需出臺(tái)配套的供需政策。供給端比如，項(xiàng)目緩繳土地出讓金、簡化現(xiàn)房審批驗(yàn)收程序、給予項(xiàng)目融資支持(提升開發(fā)貸比例、降低開發(fā)貸利率等)、緩繳免繳部分規(guī)費(fèi)稅費(fèi)等；需求端比如，支持一手現(xiàn)房帶押過戶、購買現(xiàn)房貸款額度上浮等。

　　陳文靜也認(rèn)為，在庫存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，直接改善市場供需結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。但對(duì)部分庫存量較小的地區(qū)來說，現(xiàn)房銷售后短期新增供應(yīng)將減少，或影響市場供需平衡，這些地方需要地方精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度。

　　“未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，必然是期房與現(xiàn)房并存的時(shí)代。”李宇嘉認(rèn)為，一方面，現(xiàn)房銷售的新模式，必然是對(duì)新出讓地塊而言，當(dāng)下多數(shù)城市還存在大量已出讓、未開發(fā)地塊。此外，在樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，新政策也不會(huì)“一刀切”過渡，還是會(huì)給企業(yè)一定選擇空間。