存貸利率“雙降”之下 租金回報(bào)率逆襲

　　證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

　　“66萬(wàn)元一套公寓，月租保守在2500元以上，租金回報(bào)率超過(guò)4%，比存錢(qián)劃算��！”在深圳龍崗區(qū)一處正在銷售的商務(wù)公寓項(xiàng)目，記者見(jiàn)到許多房產(chǎn)中介經(jīng)理化身主播，“租金回報(bào)率”成為推銷重點(diǎn)。

　　近期金融市場(chǎng)的利率調(diào)整正在深刻影響居民資產(chǎn)配置策略。隨著5年期以上LPR降至3.5%，疊加商業(yè)銀行存款利率普遍進(jìn)入“1時(shí)代”，傳統(tǒng)理財(cái)收益持續(xù)收窄，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)投資正重獲市場(chǎng)關(guān)注。在深圳龍崗等地區(qū)，開(kāi)發(fā)商敏銳捕捉到這一趨勢(shì)轉(zhuǎn)變。多個(gè)公寓項(xiàng)目主打“以租養(yǎng)貸”概念，強(qiáng)調(diào)4%以上的租金回報(bào)率已顯著超越定期存款收益。

　　存貸利率“雙降”的背景下，存貸款利率與租金回報(bào)率之間的比較再次成為市場(chǎng)熱議的話題，購(gòu)房者又該如何抉擇？房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)哪些變化？對(duì)此，證券時(shí)報(bào)記者進(jìn)行了實(shí)探。

　　存錢(qián)還是買(mǎi)房？

　　哪些商務(wù)公寓的租金回報(bào)超過(guò)房貸利率？哪些住宅的租金回報(bào)率超過(guò)定期存款利率？最近，相關(guān)的話題成為許多社交媒體的熱點(diǎn)。

　　居住在深圳的程浩(化名)最近就有這么一個(gè)煩惱：5年前的大額存單存款最近到期，這錢(qián)不知道再存哪兒？一直有買(mǎi)房計(jì)劃的他想起房子。“之前的大額存單年利率超過(guò)4%，現(xiàn)在的利率已經(jīng)不到2%�！彼�表示，“我也不擅長(zhǎng)其他高風(fēng)險(xiǎn)的投資，先買(mǎi)個(gè)小戶型出租，以后拿來(lái)自住似乎也是不錯(cuò)的選擇。”

　　以深圳市場(chǎng)為例，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，在今年前5個(gè)月深圳二手熱租商務(wù)公寓中，有14個(gè)公寓項(xiàng)目的租金回報(bào)率超過(guò)深圳首套房商貸利率，有5個(gè)項(xiàng)目的租金回報(bào)率更超過(guò)深圳最新公寓商貸利率，這就意味著在當(dāng)前降息環(huán)境下，部分商務(wù)公寓的租金收入已足以實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。與此同時(shí)，深圳二手熱租的住宅小區(qū)中，全部小區(qū)的租金回報(bào)率均超過(guò)最新國(guó)有大行的5年期存款利率。

　　這讓許多原本“去化”較難的商務(wù)公寓也在這個(gè)時(shí)候加大推廣力度。在深圳福田梅林和龍崗粵寶片區(qū)的商務(wù)公寓項(xiàng)目，記者看到一些購(gòu)房者正在洽談并最終成交。“最近成交的主力都是總價(jià)低的小戶型公寓，項(xiàng)目的位置不錯(cuò)，未來(lái)出租不難，所以吸引了不少為了租金回報(bào)或分散投資需求的投資客。”有現(xiàn)場(chǎng)銷售人員如是說(shuō)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，以深圳市場(chǎng)為例，目前普通住宅的租金回報(bào)率高于國(guó)有大行的一年期定期存款利率，而一些商鋪、寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率會(huì)更高。因此，目前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)收租確實(shí)比將資金放在銀行更“有利可圖”，再加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格均處于近年來(lái)的低位，購(gòu)房者未來(lái)獲取資產(chǎn)溢價(jià)的幅度及機(jī)率也會(huì)更高。

　　香港樓市小戶型成交回暖

　　記者在走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，自香港調(diào)整了相關(guān)房產(chǎn)的交易稅費(fèi)之后，400萬(wàn)港元以下物業(yè)的成交量出現(xiàn)比較明顯的增長(zhǎng)。

　　在深圳的一些中介門(mén)店，不少房產(chǎn)中介經(jīng)理也將目光投向香港的房源，而且大多數(shù)房源都屬于總價(jià)較低且出租回報(bào)率較高。幾位準(zhǔn)備在港置業(yè)的深圳購(gòu)房者認(rèn)為，高租金回報(bào)率是吸引其赴港置業(yè)關(guān)鍵因素，但也會(huì)考慮其他影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素。

　　一位2024年在香港北角置業(yè)的深圳購(gòu)房者告訴記者，香港樓市“撤辣”后，交易稅負(fù)大幅減輕，他看中的就是香港物業(yè)較高的租金回報(bào)率�！耙晕覄傎I(mǎi)的房子來(lái)說(shuō)，年租金回報(bào)率接近4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)深圳同價(jià)位的房子�！�

　　美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，今年以來(lái)香港一手住宅成交達(dá)7439套，較去年下半年增長(zhǎng)約7.3%，為2021年下半年以來(lái)的最高水平。低價(jià)物業(yè)市場(chǎng)也同步升溫，據(jù)了解，400萬(wàn)港元以下物業(yè)在印花稅優(yōu)惠政策刺激下，今年以來(lái)的成交量已達(dá)1164套，創(chuàng)下自2016年以來(lái)新高。

　　換租和空置期也需注意

　　一般來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率指的是租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的關(guān)鍵指標(biāo)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北上廣深四個(gè)一線城市的租金回報(bào)率分別為1.49%、1.68%、1.63%、1.49%。

　　“一些城市的租金回報(bào)率超越存貸款利率，這是一個(gè)新的信號(hào)。”有業(yè)內(nèi)人士表示，從全國(guó)層面看，一線城市和核心二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的條件正逐漸成熟。綜合考慮租金回報(bào)、二手房成交占比、庫(kù)存壓力等因素，一線城市中，上海和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)。

　　那么，買(mǎi)房出租是否劃算？這或許存在不同的答案。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，最新的存款利率調(diào)整變化是中長(zhǎng)期存款利率下降的幅度較大，與租金回報(bào)率的差距不斷收窄，部分城市的部分房源投資出租回報(bào)就更有優(yōu)勢(shì)�！胺�?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)這幾年的下調(diào)之后，一些房源的租金回報(bào)率的確在上漲，但我們同時(shí)也要看到，租金下跌也是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，而且租金回報(bào)率也會(huì)發(fā)生變化。部分居民對(duì)高租金的接受程度也在下降，換租和房源空置期也是購(gòu)房者需要關(guān)注的部分�！�

　　不過(guò)，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用往往更偏向于短期的交易利好，對(duì)購(gòu)房的長(zhǎng)期效應(yīng)不足。要想讓降息帶來(lái)的正面效應(yīng)長(zhǎng)期顯現(xiàn)，樓市的供需關(guān)系、房?jī)r(jià)走勢(shì)、政策環(huán)境等因素都需要同步優(yōu)化。與此同時(shí)，各界對(duì)于租金回報(bào)率的爭(zhēng)論也顯示出整個(gè)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。如果說(shuō)存款利率作為沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的利率明顯走低，說(shuō)明整體的社會(huì)投資收益率也在下降，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也同樣存在。