高價地頻現！房企投資熱情升溫，有城市一日收金百億

　　作者：孫夢凡

　　單日收金130.6億元！6月5日，北京土拍上演了熱鬧場面，中海地產、中建壹品、金隅集團、越秀地產等企業(yè)均有收獲，其中中海斥資45億元、中建壹品斥資27億元。

　　不僅是北京，今年以來，房企拿地熱情明顯回升，尤其是在核心一二線城市，高總價、高溢價地塊頻繁出現。前5月，百強拿地總額4051.9億元，同比增長28.8%。

　　頭部央國企、“中字頭”建筑企業(yè)，依然是土拍市場的主力軍，但與此同時，一些地方性民營企業(yè)也在悄然“崛起”，邦泰集團、興耀房產、海成集團等進入了行業(yè)拿地金額前二十。

　　業(yè)內機構認為，從各項核心指標看，房企的投資積極性的確在回升，不過分化仍是市場趨勢，非核心城市和地塊依然遇冷，未來企業(yè)會優(yōu)選高周轉、去化快、利潤空間足的項目去投資。

　　土拍市場的星星之火

　　從核心城市的優(yōu)質地塊開始，土拍市場的“星星之火”正在燃燒。

　　近期，北京土拍市場動作頻頻，6月5日迎來今年“最熱鬧的”一天，單日4幅地塊成功出讓，總用地面積16.3萬平米，總建筑面積35.5萬平米，總成交金額130.6億元。

　　其中，備受關注的海淀寶山村地塊，吸引了中建壹品、金隅、海開、中鐵建、中能建5家房企競拍，最終0016地塊由中建壹品以27.78億元成交，樓面價約5.51萬元/平方米，溢價率1.76%；0017地塊由金隅以33.64億元成交，樓面價約5.6萬/平方米，溢價率1.48%。

　　“寶山村地塊位于西四環(huán)至五環(huán)之間，是串聯(lián)海淀核心區(qū)與石景山區(qū)的重要節(jié)點，核心價值體現在其稀缺的五環(huán)內區(qū)位、明確的教育資源引入計劃、相對合理的價格梯度。”中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，后續(xù)需關注配套設施的兌現周期。

　　中建壹品、金隅之外，中海、“越秀+北京城建+未來科學城+貝好家”聯(lián)合體也有斬獲。

　　在石景山區(qū)，中海地產斥資45.23億元摘得西黃村棚戶區(qū)改造地塊，樓面價約2.75萬元/平方米�！霸叫�+北京城建+未來科學城+貝好家”聯(lián)合體，以23.95億元摘得北京市昌平區(qū)地塊，樓面價約3萬元/平方米。兩宗地均為底價出讓，相較寶山村地塊較為冷靜。

　　而在此前一日，北京市通州區(qū)還誕生了新的總價“地王”。

　　6月4日，中建玖合以74.91億元底價，競得北京城市副中心一組團地塊，樓面價約2.86萬元/平方米，創(chuàng)通州區(qū)住宅用地總價歷史新高，成為北京市通州區(qū)的新總價地王。

　　中建玖合是“中建系”中建二局旗下地產平臺，上次這家公司在北京拿地，還是在2023年6月時，當時其以54.05億元的價格競得大興西紅門一宗地塊，如今時隔兩年再次出手投資。

　　值得注意的是，土拍的熱鬧場面不僅在北京，今年房企的投資熱情正整體回升。

　　中指研究院數據顯示，2025年1～5月，全國300城住宅用地成交1.3億平方米，土地出讓金同比增長超兩成。從房企端看，前五月百強房企拿地總額4051.9億元，同比增長28.8%。

　　克而瑞數據也顯示，房企投資積極性正筑底回升，2025年1～5月，新增土儲百強房企的新增貨值、建面之和分別為9393億元、4372萬平方米，同比分別增長21.1%、0.4%。

　　從各城市群熱度看，長三角位居四大城市群之首。前五月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額1252.7億元，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額734.0億元，中西部TOP10企業(yè)拿地金額339.0億元。

　　土怕熱度回升之下，高總價、高溢價地塊頻繁出現。比如5月29日，杭州市拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價率40.33%。5月23日，成都市郫都區(qū)郫筒街道望叢東路17號溢價成交，溢價率59.34%。

　　在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，土拍市場之所以“點狀”升溫，有兩大原因。一是，當下房地產市場深度調整，房企投資策略更聚焦核心城市、核心區(qū)域，使得土地市場競爭更加激烈，促使溢價率上升；二是，核心城市推出優(yōu)質地塊，也導致溢價率走高。

　　“主力軍”與民企“黑馬”

　　土拍市場燃起了“星星之火”，但“分化”依然是當前市場的最大特征。

　　首先是城市熱度分化�？硕�瑞地產表示，前五月，各地方供地規(guī)模均控制在最低水平，僅保證少數優(yōu)質土地和重大項目供應，從根本上避免了供應過剩。熱點區(qū)域之外，那些非核心城市、非核心地塊，對于房企的吸引力持續(xù)下降。

　　其次是房企投資分化。當前，活躍在土拍市場上的“主力軍”，依然是各大央國企公司。

　　“前5月拿地金額百強榜中，七成以上均為央國企和地方城投公司，民企占比不足三成。其中拿地金額TOP10房企中，民企只有濱江集團一家，其余清一色央國企。”克而瑞稱。

　　期內，共有11家房企拿地金額超百億，其中保利發(fā)展拿地金額超400億元，綠城中國、中國金茂、華潤置地、中海地產超過300億元，招商蛇口、濱江集團、建發(fā)房產、越秀地產超過200億元，中建智地超過百億，房企間的投資斷層現象依舊存在。

　　頭部房企拿掉了絕大多數土地，前5月，TOP10房企新增貨值占銷售百強新增貨量的66%，較2024年末增加4個百分點。如果擴大到TOP20房企，新增貨值占銷售百強新增貨值的81%。土拍市場點狀升溫背后，仍有超6成的銷售百強未重啟拿地。

　　雖然主流央國企、“中字頭”企業(yè)撐起了半壁江山，但土拍市場依然有民企“黑馬”出現。

　　今年前5月，克而瑞拿地金額榜前四十中，包括濱江集團、邦泰集團、新希望地產、敏捷集團、中天美好集團、保億置業(yè)、大華集團、龍湖集團、海成集團、得力房產等民營房企。

　　濱江集團是民企中的頭部“老選手”了，前5月拿地金額275.3億元位居民營房企首位，從全行業(yè)看也在前十之列。“川派房企”邦泰集團拿地金額52.8億元，位居行業(yè)第14；敏捷集團拿地金額33.2億元，位居行業(yè)第19，這兩家公司都是近期較受關注的民營房企。

　　日前，在廣州土拍市場上，敏捷集團以33.2億元奪得廣州市番禺區(qū)鐘村街市廣路的4宗用地，系其2021年以來首次在公開市場拿地，也是今年廣州土拍市場上第二家拿地的民營房企。

　　“2025年，民營房企拿地積極性有所提升。”劉水表示，從總體上看，民營房企拿地力度仍然較弱，但在邊際改善。民營房企拿地力度明顯提升，還需要房地產市場整體持續(xù)回暖的帶動。

　　在上述市場行情下，后續(xù)土拍會如何演變？并將如何影響銷售市場？

　　克而瑞表示，未來房企仍會聚焦抗風險能力強、安全性高的一二線核心城市，優(yōu)先選擇高周轉、去化快、利潤空間充足的項目，同時減少低能級城市的投資布局。而多數房企持續(xù)收緊投資策略，將重點放在去庫存和優(yōu)化庫存結構上。

　　劉水認為，房企拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市，折射出“地塊屬性決定熱度”，資金向收益確定性高和現金流回籠快的項目傾斜。后續(xù)，房地產市場韌性較強的城市，土地供應較為順暢，而相當多的三四線城市，土地供應會更弱。

　　從地產整體行情看，劉水表示，下半年房地產市場的修復節(jié)奏，主要受政策支持力度的影響，近期重點房企銷售降幅在擴大，5月TOP100房企銷售額同比下降17.3%，較4月份降幅擴大0.5個百分點，后續(xù)地產相關的政策依然有待發(fā)力。