上海第八批次土拍攬金近200億：聯(lián)合體圍獵，房企搶占品質(zhì)高地

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 唐韶葵 上海報(bào)道

　　10月20日，上海2025年度第八批次土拍落幕。本批次共推出6宗地塊，最終，3宗地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，3宗地塊以底價(jià)成交，共計(jì)成交金額198.77億元。其中，溢價(jià)成交的3宗地塊，刷新板塊地價(jià)單價(jià)紀(jì)錄，但溢價(jià)率均低于20%。

　　與過(guò)往多次土拍一樣，上海2025年度第八批次土拍同樣吸引了包括中海、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口等20余家品牌房企參與競(jìng)拍。在“好房子”新政落地與戶型限制放開的政策背景下，此次土拍既彰顯了核心城市稀缺地塊的強(qiáng)抗跌性，也折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整期的理性回歸與格局分化。

　　核心板塊溢價(jià)

　　本次土拍呈現(xiàn)鮮明的“冷熱分化”特征，6宗地塊的成交表現(xiàn)隨區(qū)位價(jià)值梯度清晰劃分。在總出讓建筑面積40.87萬(wàn)平方米的土地中，住宅部分約30.51萬(wàn)平方米，起始總價(jià)184.95億元，最終成交額較起始價(jià)上浮7.47%，整體溢價(jià)水平控制在理性區(qū)間。

　　同時(shí)呈現(xiàn)幾個(gè)亮點(diǎn)：一是，徐匯濱江宅地、靜安商住地、楊浦區(qū)宅地均刷新板塊單價(jià)新高。二是，濱江集團(tuán)時(shí)隔十年的返場(chǎng)嘗試更成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。不過(guò)，濱江集團(tuán)選擇聯(lián)手招商蛇口、西岸開發(fā)參拍徐匯濱江地塊，未有斬獲。濱江集團(tuán)相關(guān)人士向記者表示：“后續(xù)還是會(huì)繼續(xù)參與上海土拍。”三是，招商蛇口攜手越秀地產(chǎn)、星獅地產(chǎn)及瑞城房產(chǎn)拿下靜安區(qū)蘇河灣絕版商住地，溢價(jià)率為9.03%；楊浦東外灘地塊由保利置業(yè)以總價(jià)26.12億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)6.996萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率14.69%。這表明房企在拿地時(shí)，主要秉持補(bǔ)倉(cāng)或發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)的策略。以蘇河灣地塊為例，其周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)集聚，且規(guī)劃了約3萬(wàn)平方米的商業(yè)體量。對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，基于在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)上的成熟經(jīng)驗(yàn)，其能駕輕就熟地將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。

　　核心城區(qū)地塊成為房企爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。徐匯區(qū)WS5單元188N-I-21地塊以14.85萬(wàn)元/平方米的成交樓面價(jià)刷新區(qū)域紀(jì)錄，較2024年徐匯龍華地塊12.61萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)高出17.7%，中海地產(chǎn)以44.65億元總價(jià)、10%溢價(jià)率將其收入囊中。該地塊距黃浦江僅800米，1公里內(nèi)覆蓋四條地鐵，周邊云錦東方等項(xiàng)目售價(jià)已達(dá)16.5萬(wàn)元/平方米，稀缺性支撐地價(jià)突破。

　　靜安區(qū)蘇河灣C070102單元地塊作為內(nèi)環(huán)內(nèi)罕見的住宅用地，由招商蛇口、越秀地產(chǎn)、星獅地產(chǎn)、瑞城房產(chǎn)等四家企業(yè)組成的聯(lián)合體以77.37億元競(jìng)得，8.14萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)較起始價(jià)上漲9.03%，其周邊中糧天悅壹號(hào)等豪宅掛牌價(jià)已達(dá)20萬(wàn)元/平方米，進(jìn)一步凸顯地塊開發(fā)價(jià)值。

　　楊浦區(qū)N090602單元D1-7地塊則以14.69%的溢價(jià)率成為本批次溢價(jià)率最高的地塊，保利置業(yè)最終以26.12億元摘得，6.996萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)與周邊新房10.8萬(wàn)元/平方米的售價(jià)形成合理價(jià)差。

　　與核心地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)形成反差，外圍區(qū)域甚至內(nèi)環(huán)邊上的地塊均以底價(jià)成交。徐匯華涇地塊由徐房與匯成聯(lián)合體以底價(jià)26.51億元獲得，成交樓面價(jià)為2.77萬(wàn)元/平方米。寶山楊行地塊則由金茂、楊行城市建設(shè)與寶冶組成的聯(lián)合體以底價(jià)17.51億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)為1.46萬(wàn)元/平方米。松江中山街道地塊則由國(guó)貿(mào)與松江交投聯(lián)合體以2.15萬(wàn)元/平方米的成交樓面價(jià)收入囊中。這些地塊或因包含商業(yè)規(guī)劃，或受限于尚在完善的區(qū)位配套，最終均僅有一家企業(yè)參拍，反映出當(dāng)前房企對(duì)非核心區(qū)域投資較為審慎，風(fēng)險(xiǎn)把控意識(shí)增強(qiáng)。

　　此次土拍總計(jì)吸引參與企業(yè)20余家，多為央國(guó)企及本地城投平臺(tái)。除楊浦濱江和徐匯濱江地塊外，其余四宗地塊均為聯(lián)合體拿地。從競(jìng)拍企業(yè)數(shù)量來(lái)看，徐匯濱江、靜安蘇河灣和楊浦濱江三宗地塊分別有3家、3家和4家競(jìng)拍企業(yè)(含聯(lián)合體)參與競(jìng)拍，其余地塊均僅1家企業(yè)參與。

　　同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從全國(guó)土拍情況來(lái)看，上海仍然是土拍熱度最高的城市，但是與前期相比，盡管本輪土拍個(gè)別地塊仍保持較高熱度，但從整體溢價(jià)率、參拍企業(yè)數(shù)量及出價(jià)預(yù)期等核心指標(biāo)來(lái)看，房企在投資上正回歸理性。

　　他進(jìn)一步分析指出，地塊分化的特征越來(lái)越明顯，背后反映是供需結(jié)構(gòu)的變化以及庫(kù)存壓力，中心區(qū)域仍然是投資的重點(diǎn)。

　　隨著國(guó)家“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的落地，上海土地出讓指標(biāo)亦同步優(yōu)化，已不再要求中小套的比例，這就更好地契合了當(dāng)前以改善型需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)方向。與此同時(shí)，聯(lián)合參拍正逐漸成為趨勢(shì)。尤其在市區(qū)核心地塊中，隨著資金門檻提高、開發(fā)難度加大——如涉及風(fēng)貌保護(hù)、地下空間開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)等復(fù)合要求，房企之間“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的合作模式，不僅有助于分散風(fēng)險(xiǎn)，也為項(xiàng)目成功開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　時(shí)隔十年返場(chǎng)

　　本次土拍最受關(guān)注的市場(chǎng)信號(hào)，莫過(guò)于濱江集團(tuán)時(shí)隔十年之后，重返上海土拍。濱江集團(tuán)聯(lián)手招商蛇口、西岸開發(fā)組成聯(lián)合體，參與徐匯濱江地塊的競(jìng)價(jià)，雖最終未能斬獲，但這一動(dòng)作顯示民企參與度有所提升。濱江集團(tuán)相關(guān)人士表示后續(xù)還是會(huì)繼續(xù)參與上海土拍，恰是當(dāng)前民企在上海土地市場(chǎng)的真實(shí)寫照。

　　業(yè)內(nèi)分析人士向記者指出，濱江集團(tuán)的返場(chǎng)并非孤立現(xiàn)象，而是政策環(huán)境與市場(chǎng)機(jī)遇共同作用的結(jié)果。2024年9月上海出臺(tái)的房地產(chǎn)新政不僅優(yōu)化了限購(gòu)、信貸政策，更重要的是全面取消了商品住房中小套型比例限制，為改善型產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)造良好環(huán)境。同時(shí)，“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的落地，對(duì)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、外立面材料、公共空間規(guī)劃等提出更高要求，與濱江集團(tuán)擅長(zhǎng)的高端住宅開發(fā)基因高度契合。但相較于2024年宸嘉發(fā)展在徐匯龍華地塊以40%溢價(jià)率奪地的激進(jìn)表現(xiàn)，濱江集團(tuán)的聯(lián)合體參拍與理性出價(jià)，更凸顯了當(dāng)前民企在恢復(fù)信心過(guò)程中的審慎態(tài)度。

　　本輪土拍最值得關(guān)注的制度突破，是6宗地塊全部取消中小套型比例下限，這標(biāo)志著上海新房市場(chǎng)徹底告別戶型管控，產(chǎn)品面積大小將完全由市場(chǎng)供需決定。

　　這一政策調(diào)整與上海樓市的需求結(jié)構(gòu)高度適配。當(dāng)前，上海改善型需求已成為市場(chǎng)主導(dǎo)，2024年三季度成交的徐匯濱江地塊便以大平層產(chǎn)品為主力，而本次成交的徐匯濱江地塊容積率僅1.5、限高30米，天然適配高端改善定位。政策優(yōu)化后，房企可根據(jù)地塊屬性精準(zhǔn)定位：核心區(qū)域如徐匯濱江、靜安蘇河灣可聚焦200平方米—400平方米的大平層或復(fù)式產(chǎn)品，匹配高凈值人群需求；潛力區(qū)域則可靈活搭配剛需與改善戶型，平衡去化效率與利潤(rùn)空間。從出讓要求看，核心地塊已明確較高裝修標(biāo)準(zhǔn)，徐匯濱江地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平方米(集采價(jià))，靜安蘇河灣地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于7000元/平方米(集采價(jià))，與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)形成政策合力。

　　政策引導(dǎo)下的產(chǎn)品升級(jí)趨勢(shì)已然變得清晰。比如，中海在徐匯濱江的既往項(xiàng)目已采用“全區(qū)抬板4米”“陽(yáng)光地庫(kù)”“空中花園”等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，此次新拿地塊預(yù)計(jì)將延續(xù)高端定位，主力戶型或瞄準(zhǔn)200平方米以上改善客群。靜安蘇河灣地塊要求配建27%的文體用地，引入文藝展演、美術(shù)展覽等業(yè)態(tài)，更是對(duì)開發(fā)商綜合運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，最終競(jìng)得該地塊的招商與越秀聯(lián)合體正具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)與高端住宅開發(fā)的雙重優(yōu)勢(shì)。這種“政策優(yōu)化+品質(zhì)提升”的機(jī)制，將推動(dòng)上海新房市場(chǎng)從“數(shù)量供給”向“質(zhì)量供給”轉(zhuǎn)型。

　　對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)走向，中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊仍將保持一定熱度，但其溢價(jià)空間會(huì)受新房銷售預(yù)期約束。而隨著改善型產(chǎn)品供應(yīng)增加，上海新房市場(chǎng)將逐步形成“核心高端化、外圍多元化”的供給格局。濱江集團(tuán)等民企的謹(jǐn)慎返場(chǎng)，則為市場(chǎng)注入了彈性，若后續(xù)銷售端持續(xù)回暖，民企參與度有望進(jìn)一步提升。