低價(jià)“銀行直供房”激增，有房產(chǎn)價(jià)格低于市價(jià)25%

　　作者：王方然 責(zé)編：石尚惠

　　一處市場(chǎng)估價(jià)約200萬(wàn)元的房產(chǎn)，近日在某第三方拍賣(mài)平臺(tái)上以150萬(wàn)元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。

　　這種“撿漏”的背后，是多家銀行正在加速推進(jìn)的房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。據(jù)記者不完全梳理，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行，近期均通過(guò)線上平臺(tái)大量直接銷(xiāo)售房產(chǎn)。部分銀行的在售房產(chǎn)標(biāo)的已超千套，處置速度明顯加快。

　　這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實(shí)際上大多來(lái)自不良貸款處置。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無(wú)力還貸時(shí)，銀行通過(guò)債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以房東身份直接出售或出租。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，銀行加速處置房產(chǎn)，主要是為了提升債權(quán)回收率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，這種直售模式正在成為銀行快速盤(pán)活資產(chǎn)的新選擇。

　　銀行批量直供房產(chǎn)

　　在阿里資產(chǎn)平臺(tái)的“銀行清倉(cāng)”欄目中，記者發(fā)現(xiàn)近期多家銀行正直接掛牌銷(xiāo)售房產(chǎn)。例如，廣東云浮農(nóng)商行即將于隔日10點(diǎn)開(kāi)拍一處商住房，起拍價(jià)為8萬(wàn)元；齊齊哈爾農(nóng)商行也在掛牌銷(xiāo)售位于龍沙區(qū)的一套住宅，起始價(jià)9.9萬(wàn)元。該行目前共有108套房產(chǎn)正在對(duì)外銷(xiāo)售，價(jià)格從10萬(wàn)元至800萬(wàn)元不等，類(lèi)型涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房。

　　這一現(xiàn)象并非孤例。記者梳理多家主流資產(chǎn)交易平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行、蘭州農(nóng)商行等均在開(kāi)展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。

　　其中，地方城商行與農(nóng)信社的掛牌規(guī)模尤為顯著。

　　城商行中，蘭州銀行的房產(chǎn)標(biāo)的居前。京東資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)；吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)超過(guò)2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。

　　地方農(nóng)信系統(tǒng)也是房產(chǎn)直售的重要力量。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，在京東、阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)上，2024年上半年以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過(guò)25000個(gè)(未去重，下同)，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11000個(gè)。

　　一位股份行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人向記者解釋?zhuān)�銀行直接銷(xiāo)售房產(chǎn)多源于不良貸款處置。這些房產(chǎn)原為企業(yè)或個(gè)人貸款的抵押物，因借款人無(wú)法償還而形成不良債權(quán)。銀行需先完成債權(quán)剝離，使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，再通過(guò)直接銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收。這種模式與傳統(tǒng)商業(yè)銀行處置債權(quán)常用的出售債權(quán)、司法拍賣(mài)抵押物存在一定差異。

　　“這種模式以往就存在，但近期部分銀行的直售規(guī)模有所上升�！痹撠�(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

　　作為佐證，記者注意到，近期多家銀行正加強(qiáng)直售房產(chǎn)的推廣力度。例如，郵儲(chǔ)銀行江西分行在公眾號(hào)發(fā)布了多篇“法拍房產(chǎn)+銀行直供”的推廣信息，涉及南昌市、撫州市、贛州市等地房產(chǎn)。

　　價(jià)格低于二手房售價(jià)

　　與普通二手房及法拍房相比，這類(lèi)“銀行直供房”正以其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)形成差異化市場(chǎng)。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這類(lèi)房產(chǎn)普遍具有顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。以蘭州農(nóng)商行在9月底拍賣(mài)的蘭州市城關(guān)區(qū)鐵路東村街道某小區(qū)房產(chǎn)為例，該125平方米的抵債房產(chǎn)獲拍價(jià)為151萬(wàn)元。某第三方中介信息顯示，該小區(qū)同面積段戶型的掛牌價(jià)在180萬(wàn)元至220萬(wàn)元不等。

　　上述網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行直供房源通常以低于市場(chǎng)的價(jià)格成交。由于當(dāng)前房產(chǎn)銷(xiāo)售周期普遍較長(zhǎng)，而銀行又需在規(guī)定期限內(nèi)完成資產(chǎn)處置，因此定價(jià)策略上往往采取低價(jià)促銷(xiāo)。部分房源若經(jīng)歷多次流拍，還會(huì)在每次流拍后進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，以提升成交可能性。

　　除了直接出售，部分銀行還嘗試通過(guò)租賃方式盤(pán)活資產(chǎn)。例如，中國(guó)銀行佛山分行將于11月10日拍賣(mài)禪城區(qū)一套住宅的租賃權(quán)，起拍價(jià)861元/月，租期一年。此外，該行同時(shí)上架多筆租賃拍賣(mài)。

　　在交易安全方面，多位業(yè)內(nèi)人士指出，與法拍房可能存在的糾紛風(fēng)險(xiǎn)不同，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對(duì)手直接為銀行，有效規(guī)避了民間借貸、長(zhǎng)期租約等潛在隱患。

　　這類(lèi)特殊房源的產(chǎn)生主要有兩種途徑：一是司法拍賣(mài)流拍后的“以物抵債”。以某股份行近期掛牌的云南省安寧市房產(chǎn)及土地為例，該資產(chǎn)起拍價(jià)為4200萬(wàn)元。該行工作人員向記者確認(rèn)，該資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，已完全歸屬銀行，與原債權(quán)債務(wù)無(wú)關(guān)。據(jù)透露，該資產(chǎn)曾經(jīng)歷司法拍賣(mài)流程，但最終流拍。銀行選擇“以物抵債”。該房產(chǎn)當(dāng)時(shí)抵債金額達(dá)1.3億元，完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，因應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，目前銀行選擇折價(jià)處置。

　　二是銀行通過(guò)司法程序主動(dòng)取得。以蘭州農(nóng)商行為例，資產(chǎn)交易平臺(tái)信息顯示，該行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)共有200多套住宅。據(jù)蘭州農(nóng)商行的工作人士介紹，這些房產(chǎn)均為抵債房。

　　撫順新區(qū)的育才壹品由沈陽(yáng)智峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“智峰地產(chǎn)”)開(kāi)發(fā)。天眼查信息顯示，智峰地產(chǎn)欠蘭州農(nóng)商行共計(jì)2.94億元。

　　2022年12月，蘭州中院正式裁定強(qiáng)制執(zhí)行，本金加上違約金及利息，共計(jì)執(zhí)行金額4.6億元。蘭州農(nóng)商行通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行獲得育才壹品小區(qū)的未售住宅和商鋪，憑借法院強(qiáng)制執(zhí)行文書(shū)到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心過(guò)戶后，即可對(duì)外出售。

　　背后原因?yàn)楹?/p>

　　近期部分銀行加速直售房產(chǎn)的現(xiàn)象，主要受到兩方面因素驅(qū)動(dòng)。

　　一方面，銀行旨在提升債權(quán)回收率。一位農(nóng)商行貸后管理人員透露，傳統(tǒng)處置路徑從貸款違約到最終完成房產(chǎn)銷(xiāo)售通常需耗時(shí)兩年以上，而當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下周期可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)。相比之下，直接銷(xiāo)售房產(chǎn)能有效加快資金回收。目前多數(shù)銀行采取雙軌策略：部分資產(chǎn)沿用傳統(tǒng)方式快速銷(xiāo)賬，另一部分則通過(guò)直售提升整體債權(quán)回收率。

　　開(kāi)源證券研報(bào)顯示，中報(bào)上市銀行按揭不良整體上行，部分銀行上升幅度超20bp，但由于按揭抵押品充足，同時(shí)利率調(diào)降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，故當(dāng)前按揭不良率絕對(duì)水平在各類(lèi)零售貸款中仍最低，其風(fēng)險(xiǎn)仍處可控區(qū)間。中報(bào)上市銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸不良整體呈上升趨勢(shì)，部分銀行上升幅度超30bp。

　　“但并非代表經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)失控�！遍_(kāi)源證券銀行首席分析師劉呈祥認(rèn)為，當(dāng)前銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸不良傾向于留存于表內(nèi)，而非表外處置，故造成經(jīng)營(yíng)貸不良積累推升不良率。

　　另一方面，法拍市場(chǎng)遇冷促使銀行轉(zhuǎn)向直接處置�？硕�瑞研報(bào)顯示，2025年6月，受季節(jié)性因素影響，法拍房供應(yīng)規(guī)模3.2萬(wàn)套，創(chuàng)年內(nèi)新高，成交3215套。6月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為28.4%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，為2025年以來(lái)第二低點(diǎn)；成交法拍房的平均折價(jià)率31.3%，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　一名銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，在法拍不奏效的情況下，也有銀行會(huì)選擇實(shí)物抵債，辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，再擇機(jī)出售房產(chǎn)。