成交價低至六折 銀行“直供房”密集掛牌 不良處置提速

　　證券時報記者 黃鈺霖

　　11月19日，由南京銀行直供的4處商鋪拍賣成功，評估總價1783萬元，起拍價600萬元，成交價721萬元，成交價相對市價打了六折。

　　記者注意到近期在阿里拍賣平臺上，銀行“直供房”數(shù)量明顯增多。

　　銀行“直供房”指借款人貸款違約后，銀行通過債權(quán)獲得抵押物不動產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)，再在公開市場銷售的房產(chǎn)。銀行下場賣房并非不計成本，而是為處置不良資產(chǎn)、盡快回籠資金并補(bǔ)充當(dāng)期利潤。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來銀行“直供房”數(shù)量仍會上升。

　　“直供房”批量掛牌

　　11月19日，佛山農(nóng)商行持有的一處寫字樓房產(chǎn)以超4.5億元起拍價上架拍賣。這并非個例，銀行“直供房”正呈現(xiàn)批量掛牌的趨勢。

　　證券時報記者瀏覽阿里資產(chǎn)“銀行直供”專欄發(fā)現(xiàn)，百余套待拍賣房產(chǎn)正在掛牌，涵蓋臨街商鋪、住宅、廠房等多種類型房產(chǎn)，分布于北京、廣東、廣西、貴州、內(nèi)蒙古、甘肅等多個省份。這些房產(chǎn)的賣方陣容廣泛，包括六大國有銀行各地分行、股份制銀行分行，以及杭州銀行、蘭州銀行等區(qū)域性城商行與農(nóng)商行。

　　掛牌的房產(chǎn)起拍總價根據(jù)房產(chǎn)質(zhì)量和區(qū)域的不同大多在萬元至百萬元不等，也有不少房產(chǎn)價值逼近億元。值得注意的是，大多數(shù)銀行“直供房”起拍價均打折，不少房產(chǎn)標(biāo)注“低于市場均價”。

　　法拍平臺上，因抵押折價拍賣的房產(chǎn)并不少見，但銀行“直供房”與常見的法拍房有本質(zhì)不同。以產(chǎn)權(quán)歸屬為例，銀行“直供房”出售前產(chǎn)權(quán)已歸銀行，是銀行通過以物抵債等司法程序理清債權(quán)債務(wù)后收回的房產(chǎn)。普通法拍房拍賣前產(chǎn)權(quán)仍在原房主名下，因債務(wù)問題被法院強(qiáng)制拍賣，成交后才能過戶。

　　招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任董希淼表示，銀行“直供房”拍賣本質(zhì)上是銀行處置不良資產(chǎn)的一種方式。當(dāng)企業(yè)或個人無力償還貸款時，銀行會通過司法程序取得抵押房產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，然后通過線上平臺或自有渠道直接掛牌出售。

　　董希淼表示，銀行“直供房”主要來源有幾種：一是普通企業(yè)或個人申請貸款作為抵押物的房產(chǎn)；二是房地產(chǎn)公司無力償還貸款或破產(chǎn)重組，銀行被動接受尚未出售的房產(chǎn)；三是個人按揭住房貸款的借款人抵押的房產(chǎn)。

　　對二手房市場影響仍有限

　　房產(chǎn)是銀行不良資產(chǎn)處置中常見的資產(chǎn)類型，多數(shù)銀行以往會選擇通過法院查封拍賣或批量轉(zhuǎn)售給AMC(資產(chǎn)管理公司)的方式進(jìn)行處理。那么，銀行如今為何親自下場“賣房”？

　　董希淼認(rèn)為，這實(shí)屬無奈之舉，本質(zhì)是為了縮短處置不良資產(chǎn)周期，盡快回籠資金�！皩�(shí)際上，大多數(shù)銀行‘直供房’經(jīng)歷過司法拍賣但遭遇流拍，由法院裁定至銀行名下后，銀行才再次將其上架出售�！彼�說。

　　近期，市場對銀行“直供房”的關(guān)注度在上升，有觀點(diǎn)認(rèn)為，銀行“直供房”降價出售或?qū)Χ�手房市場產(chǎn)生影響。地產(chǎn)分析人士向證券時報記者表示，銀行“直供房”價格雖低，但在二手房市場中占比不高，且非住宅類占比大，與居民家庭住房價格關(guān)聯(lián)不緊密。

　　記者咨詢了北京、廣東等地多個房產(chǎn)中介，對方均表示，其所在地區(qū)的二手房市場價格目前并未受到銀行“直供房”增多的影響。

　　“房地產(chǎn)市場基本盤具有穩(wěn)固的趨勢，銀行‘直供房’屬于小眾市場，對大盤影響有限。”前述地產(chǎn)分析人士告訴證券時報記者。

　　有房產(chǎn)中介告訴記者，銀行“直供房”相較于普通法拍房，產(chǎn)權(quán)歸屬較為清晰，無隱性糾紛，因此拍賣和過戶流程會更加迅速。但對于個人購買者而言，還是應(yīng)實(shí)地看房，詳細(xì)了解情況，仔細(xì)評估后再審慎決策。

　　銀行不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提速

　　銀登中心官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年四季度以來，行業(yè)個貸不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在加速。截至11月19日，已有中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、平安銀行、招商銀行等多家商業(yè)銀行發(fā)布不良貸款轉(zhuǎn)讓信息80條，與10月全月總數(shù)相當(dāng)，主要類型為個人消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支。

　　國信證券研報表示，目前包括個人住房貸款、個人消費(fèi)貸款、信用卡貸款和個人經(jīng)營性貸款在內(nèi)的各類型零售貸款不良率在上升，零售業(yè)務(wù)風(fēng)險在暴露。

　　董希淼表示，銀行“直供房”的出現(xiàn)，體現(xiàn)出商業(yè)銀行，特別是中小銀行在不良資產(chǎn)處置方面的多重困境。

　　他表示，部分中小金融機(jī)構(gòu)歷史包袱重，但不良資產(chǎn)處置方式較少，應(yīng)采取更多差別化的措施，綜合運(yùn)用現(xiàn)金清收、自主核銷、不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和不良資產(chǎn)證券化等方式，進(jìn)一步加大不良資產(chǎn)處理力度。同時，應(yīng)將更多中小金融機(jī)構(gòu)納入不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)；地方政府應(yīng)優(yōu)化區(qū)域金融環(huán)境，并拿出更多“真金白銀”，在稅收減免、債務(wù)重組等方面有力支持中小金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)清收處置。