銀行國資輪番下場賣房，業(yè)內(nèi)呼吁”規(guī)范行為”避免沖擊市場心理

　　作者：鄭娜

　　二手房市場上出現(xiàn)了不少機構(gòu)的身影。在阿里資產(chǎn)、京東拍賣等平臺上，六大國有銀行各地分行、股份制銀行分行，以及區(qū)域性城商行與農(nóng)商行紛紛上線賣房；在各大資源轉(zhuǎn)讓或拍賣平臺上，地方國資也接連集中掛牌手中房產(chǎn)……

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，這些機構(gòu)處置所持資產(chǎn)并不是新鮮事，受房地產(chǎn)行業(yè)所處的深度調(diào)整周期影響，近來處置規(guī)模有所增大，且因部分房源價格較低，吸引了不少外界關(guān)注。但整體來看，這部分資產(chǎn)涉及范圍小、規(guī)模不大，對二手房的影響相對較小。

　　但在房地產(chǎn)市場尋求筑底企穩(wěn)的背景下，機構(gòu)的集體賣房行為依然對市場心理帶來負(fù)面沖擊。58安居客研究院院長張波認(rèn)為，在房地產(chǎn)的修復(fù)關(guān)鍵期，行業(yè)下行趨緩但全面企穩(wěn)尚需時間，國資平臺和銀行集中賣房雖供應(yīng)量有限，但在市場預(yù)期分化、行業(yè)承壓的背景下，易加劇價格踩踏與觀望情緒。當(dāng)下需暫緩機構(gòu)公開批量賣房，可優(yōu)先推進收儲對接，并建立常態(tài)化存量房收儲機制，結(jié)合 REITs 等金融工具盤活資產(chǎn)，順應(yīng)行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型趨勢。

　　銀行下場

　　近期，各大主流線上交易平臺上出現(xiàn)了越來越多銀行的身影，這些機構(gòu)紛紛上線處置手中的房產(chǎn)標(biāo)的，從住宅到商業(yè)用房、寫字樓，覆蓋多種物業(yè)類型。

　　以阿里資產(chǎn)平臺為例，在“銀行清倉”專欄下，中國銀行廣州分行掛牌了廣州市黃埔區(qū)東園二街小區(qū)94平方米的精裝房，起始價超95萬元；廣東云浮農(nóng)商行即將開拍的商住房，起拍價8萬元……同時還有位于上海、廣州、北京等一線城市的資產(chǎn)出售，如杭州銀行掛牌的北京通州一處建面約109平方米的抵債房產(chǎn)，當(dāng)前價格約123萬元。

　　銀行“直供房”頗受外界關(guān)注，一方面是銀行親自下場“賣房”，另一方面則是這些資產(chǎn)的價格多有折扣。例如，上述掛牌的廣州黃埔區(qū)房源，起拍均價在1萬元/平方米左右，而該房源所處地段掛牌均價則在1.5萬元/平方米。

　　事實上，銀行直供房不是“新物種”。某大型國有銀行負(fù)責(zé)個貸的內(nèi)部人士告訴記者，銀行直接賣房之前，是先走正常拍賣手續(xù)進行法拍，兩次流拍以后就不再拍賣，只能自己直接處置。

　　銀行手中這些房產(chǎn)的來源是哪里呢？同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴記者，一類是來自于開發(fā)商的工抵房，另一類屬于經(jīng)營貸的抵押品。由于房地產(chǎn)市場化債工作的推進，部分開發(fā)商為了還銀行貸款，把房子直接抵給銀行，這種房源近兩年不斷增加，同時經(jīng)營貸斷供的群體也會把房子抵給銀行。

　　北京煒衡(上海)律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師表示，市場下行過程中房價持續(xù)調(diào)整，部分個人和企業(yè)的現(xiàn)金流受到影響，進而不良抵押房產(chǎn)規(guī)模膨脹，銀行手里積壓的抵押房產(chǎn)數(shù)量快速增加。

　　“與此同時，傳統(tǒng)法拍房存在諸多諸如程序復(fù)雜、流程冗長、成交率持續(xù)走低等情況，”鞠秦儀表示，當(dāng)前，銀行直售房產(chǎn)的模式已經(jīng)愈發(fā)成熟，先通過司法程序?qū)⒎慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)剝離到銀行名下，再借助阿里、京東等第三方資產(chǎn)平臺或自身公眾號掛牌銷售，也就形成了“銀行直供房”增多的現(xiàn)象。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去，這種銀行直售房產(chǎn)，大體量的不動產(chǎn)往往在各種資產(chǎn)處置平臺上，通過B端來批量處理，小規(guī)模的幾套房則通過房產(chǎn)中介機構(gòu)在二級市場上賣掉。但近期隨著處置規(guī)模的增多，銀行的售賣渠道也轉(zhuǎn)向“To B”和To C”并重，以盡快完成處理，避免資產(chǎn)價格進一步下跌。

　　鞠秦儀告訴記者，相較于法拍房，“銀行直供房”中，銀行是合法產(chǎn)權(quán)人，處置自有資產(chǎn)，無需依賴法院，可直接掛牌銷售，回款周期、成本可控，能快速盤活不良資產(chǎn)。同時，其交易流程接近二手房，通常支持實地看房，部分甚至可申請貸款，交易流程靈活，定價穩(wěn)定且有議價空間，一般來說產(chǎn)權(quán)已提前清理，風(fēng)險集中于房屋質(zhì)量和少量歷史欠費，整體風(fēng)險更低。

　　國資上陣

　　許多地方國資平臺掛牌出售房產(chǎn)的案例也在引人矚目。

　　日前，四川西昌市房地產(chǎn)事務(wù)中心委托拍賣公司，將144套住房面向社會依法進行網(wǎng)絡(luò)公開拍賣，這些“資產(chǎn)包”大多為經(jīng)濟適用房、保障房。

　　同期，福州也有多個平臺掛牌旗下資產(chǎn)。例如長樂區(qū)國資平臺公開拍賣長樂區(qū)共51套市場化商品房，房源總價從44.7萬元到153.6萬元不等；福州市土地發(fā)展中心將持有的302套住宅以電子競價方式公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　此外，部分一線城市也有國資平臺掛牌“賣房”。例如北京天恒置業(yè)集團旗下公司掛牌出售111套房產(chǎn)，總轉(zhuǎn)讓底價超過3.3億元，涉及西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、房山區(qū)等多處房源；廣州機場建設(shè)投資集團、廣州地鐵集團也出讓手中的房產(chǎn)、店鋪以及車位等資產(chǎn)。

　　同樣的，國資批量出售房產(chǎn)在過去也并不罕見。多位受訪業(yè)內(nèi)人士提及，國資平臺處理各種資產(chǎn)的動作常規(guī)行為。

　　有福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，福州國資平臺一直都有類似的舉措，一般都是國資平臺名下的商品房資產(chǎn)，拿出來拍賣，現(xiàn)在也有一些多出來的安置商品房�，F(xiàn)在能流通的，大部分是早幾年競配建的房子，還有保障房/公租房。

　　有房地產(chǎn)研究機構(gòu)人士稱，這一現(xiàn)象屬于地方國資平臺的常規(guī)運營策略，若存在適配性資產(chǎn)，便會通過多元渠道推向市場，以規(guī)避資產(chǎn)閑置。

　　該研究機構(gòu)人士進一步表示，“當(dāng)前閑置資產(chǎn)規(guī)模有所擴大，與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所處的調(diào)整周期存在關(guān)聯(lián)�！鄙鲜龈Ｖ莘康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也提及，一般情況下，國資平臺手中的資產(chǎn)只要不貶值、不虧錢，就可以不用處理。

　　宋紅衛(wèi)分析稱，最近多個省份都在積極推進國有“三資”改革，國有資源資產(chǎn)化、國有資產(chǎn)證券化、國有資金杠桿化”，賣房是資源資產(chǎn)化的直接表現(xiàn)，這有利于增強地方政府的財政實力。

　　“把保障房或者經(jīng)適房市場化銷售也是市場化配置資源的一種方式，有利于提高資產(chǎn)的效率，最大化地實現(xiàn)物盡其用�！彼渭t衛(wèi)表示，當(dāng)前把這些資產(chǎn)公開出讓，一方面是積極踐行國資“三化”，同時，原來的保障房和經(jīng)適房前期都是按照規(guī)劃來供應(yīng)的，近年來，我國人口流動變化較大，部分地區(qū)的保障房或者經(jīng)適房可能會存在與人口需求不匹配的情況，比如說供給過剩，過剩的房源長期閑置，屬于低效資產(chǎn)，提高存量資產(chǎn)的效率是當(dāng)前政策方向。

　　業(yè)內(nèi)呼吁避免扎堆

　　機構(gòu)集中向市場推出可售房源，對二手房市場會帶來怎樣的影響呢？多位受訪業(yè)內(nèi)人士均表示，實際影響不大，但心理沖擊不小。

　　有資深地產(chǎn)中介表示，銀行出售的房產(chǎn)其實普通購房者很難接觸到，比較好的房源一般都通過中介機構(gòu)或?qū)�業(yè)人士出售了，相對差的房源、比較難賣掉的才會流到公開平臺上。宋紅衛(wèi)也表示，銀行直接賣房由于范圍小、規(guī)模不大，且市場推廣和影響力都較小，因此目前對二手房的影響相對較小。

　　上述福州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，國資平臺出讓的資產(chǎn)一般是由拆遷辦、房管等接手，還會有些低價房源被專業(yè)團隊收走，很少會有此類資源流向普通購房者。

　　“當(dāng)前，就單個案例來說，由于規(guī)模較小，對市場影響比較小�！崩钣罴伪硎荆�但當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行，市場預(yù)期一致轉(zhuǎn)弱，而且現(xiàn)在二手市場掛牌量、房價、交易周期都不算理想的背景下，房源供給主體增多，盡管個案的量不大，但加總起來的房子數(shù)量增多，就有可能對預(yù)期造成影響，對市場形成進一步擾動。

　　李宇嘉也表示，隨著銀行業(yè)內(nèi)對業(yè)績考核、資產(chǎn)處置力度的加大，加上地產(chǎn)下行，表內(nèi)部分不動產(chǎn)風(fēng)險暴露加大，銀行直接對接C端處置的資產(chǎn)量可能會增加，這也意味著銀行端未來的房源供給可能會增加。

　　宋紅衛(wèi)也擔(dān)憂，若這些主體供給的房源規(guī)模持續(xù)變大，影響力有可能會擴大，拉低項目所在區(qū)域的價格，短期內(nèi)會給區(qū)域二手房造成價格上的壓力。

　　在房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的過程中，如何最大程度地避免這類“新增供應(yīng)”可能給市場帶來的壓力？

　　李宇嘉認(rèn)為，在市場修復(fù)的關(guān)鍵期，有必要規(guī)范銀行等機構(gòu)為了單方面保障自己的債權(quán)進行較大幅度的降價出售。事實上，法拍房、工抵房、銀行“直售房”，都要進行統(tǒng)籌管理，才能避免資產(chǎn)價格無序下跌的現(xiàn)象。

　　張波也指出，從行業(yè)背景看，當(dāng)前居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)滯后、城市分化加劇仍是核心矛盾，機構(gòu)公開出售房源難免會強化看空的市場預(yù)期，并與市場一二手房形成直接競爭，進一步拉長成交周期。在解決方案層面，地方國資可以采取“收儲”方式，定向聚焦這類房源的去化。短期來看，當(dāng)下需暫緩機構(gòu)公開批量賣房，優(yōu)先推進收儲對接；中長期則需建立常態(tài)化存量房收儲機制，結(jié)合 REITs 等金融工具盤活資產(chǎn)，順應(yīng)行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型趨勢。